回答

３階建ては隣接地に及ぼす日影について繊細な配慮をしなくてはならないので、法的にも規制が厳しくなっていますが、それ以外にも防火の規定や構造上の検討などで、２階とは異なることがあります。

構造上にまず問題とされるのは、「横力（よこりょく）」といって、建物に働く水平方向の力です。地震や風当たりで建物が横に揺さぶられる際に、建物が突き上げられて基礎が持ち上がってしまうトラブルを防止しなければならないのです。２階建てから３階建てになると風を受ける壁の面積が大きくなるので、台風の突風など風圧の検討が必要となるわけです。

さて次に３階建てで注意しなければいけないのは、建築確認申請の際に「構造計算書」という書類を添付するよう役所から求められることが多いという点です。この計算書は２階建ての場合は不要です。しかも構造計算書を作成するにあたっては、定められた試験（ボーリング・標準貫入試験や平板載荷試験）を実施し、地盤の強度をあらかじめ想定することが不可欠なのです。すなわち「構造計算書」と提出の有無は、そのまま地盤調査とセットになっているというわけです。

最近、東京都の一部地域で、限定的にスウェーデン式サウンディング試験という、戸建て住宅で最も普及している試験を上記の試験で代替できる特例が認められる方向にあるのですが、ボーリング・標準貫入試験などは、ビルや擁壁を築造するための調査として行われたという経緯があり、住宅では滅多に採用されていなかった試験です。

そもそも調査のスペースを確保することが戸建て住宅では困難な上に、費用もばかになりません。木造３階建てという住宅の新しい形態に対して、旧態の基準法がブレーキをかけているような印象を受けますが、現状ではこれを提出しないと確認申請を受け付けてもらえないのだから仕方ありません。

建物の荷重は階数の相違によって異なるのは勿論のことであり、３階建てはそれだけ重いので、ご質問にある通り沈下の検討も慎重を要するのですが、実は、基礎の形状を変更することによって、増加分の荷重を分散させる事が可能なのです。

住宅の基礎は、断面をみるとアルファベットのＴの字を逆にした形（⊥）で地盤に接しているのですが、その接する基礎の幅を拡張してやると、荷重が分散するのです。つまり、実質的に地盤に伝わる重みは３階建てでも２階建てと大差をなくすることができるのです。２階建て用の基礎幅のままを３階建てに流用すると、不同沈下によって建物が傾いてしまいかねませんが、基礎の幅を広げて荷重を分散させて地盤に伝えるとができさえすれば、たとえ軟弱な地盤であっても影響することが少ないのです。

ご心配の沈下については、３階建て用の基礎で対応できないほどの軟弱地盤であれば、２階建て用の基礎で２階建てを建築しても不具合が生じてしまいます。３階建てだから調査が必要で、２階建ては不要というこではなく、まずは地盤調査から始めて、それぞれの地盤に適した基礎形状を決定するのが肝心なことです。

教訓

盛り土など人為的に作られた土地を購入するときは慎重の上に慎重に。地盤調査することをお勧めします。